六年了，北京的商办项目有多惨？
2017年3月27日，位于北京海淀区的龙湖云域GPARK项目终于拿到了规划许可证。此前，他们曾多次办理，但都因为各种原因耽搁了。好不容易把规证拿到手，整个项目组就愁得想撞墙了。就在规证发布的前一天，北京住建委等五个部门联合发布了一项政策：新建商办类项目最小分割单元不得低于500平；个人不得购买商办新房；停止个人购买商办新房和二手房贷款。政策规定，从公告颁布之日起后拿到规证的项目，都要按照新的规定实施。也就是说，商办项目不能再有小面积段的商住房，不能出售给个人，客户只能以公司的名义购买。同样位于海淀的万科翠湖国际，如果今天去看，仍然是一个外立面简洁美观的办公楼，唯一的问题是，层高偏低。和龙湖云域GPARK一样，这个项目本来是按照商住项目设计的，分割成小单元后出售给个人。如果一切按照原来的样子，这个项目或许早已经售罄了。这两个项目只好从图纸开始返工，重新分割。表姐听到关于龙湖云域GPARK的最后一条消息是，去年龙湖把整个项目打包卖给了浪潮软件，成交金额为9.05亿。当初龙湖拿下这块地时，土地金就花了14.1亿。2017年3月26日，他们错过了这一天，就错过了一个时代。一前段时间，一场研讨会吸引了很多人的注意。召开前，传出来的会议名称是“北京商办类项目政策调整研讨会”，后来会议内容报道出来，名称又变成了“商办类项目保交楼、保民生化解金融风险研讨会”。只看会议名字，估计开发商们乐坏了，纷纷参会诉苦。他们中最着急的，可能就是旭辉和绿地了。后来表姐打听了一下，这个研讨会并非代表官方意志，也并不意味着政策即将调整。北京的商办类项目面临的形势到底有多严峻？我们在这里不讨论政策，只看数据。从存量来看，北京的类住宅、办公楼、商业的上市存量套数分别约为19775套、19220套、11918套，合计50913套。这样的存量是什么概念？我们可以用去化周期来具体解释。首先单看商住项目的数据表现。从近十年的数据来看，2016年商住的去化周期，只有6个月，是近十年以来的最低值。可以这么说，新政出台的前一年，正是商住行情最好的时候。于是，商住的去化周期陡然拉长至92.8个月，也就是7.73年。从此之后，北京商住的去化周期就一直稳定在两位数，而且，2017年以后，商住去化周期的最低值竟是与曾经的最高值相差无几。2020-2022这三年，受大环境的影响，去化周期又开始拉长，到了去年，又达到了近五年来的新高：67.1个月。如果把类住宅、办公楼、商业综合来看，大致的走势，与商住相同。只不过，整体趋势更像一条平滑的上行曲线。可以做对比的是，公认去化周期最长的豪宅，近10年来去化周期的巅峰也只有66.1个月。二看完商办类项目的去化周期数据，大家可能会有一个疑问，北京的各个行政区，哪个区的去化压力最大。这个数据，表姐也帮大家统计了，而且有意外发现。是不是很奇怪，在北京，去化周期最长的竟然是西城和东城，紧接着才是怀柔、延庆、顺义、平谷这些远郊区。而且，东西城的去化周期长到有些夸张的地步。365个月，就是30年啊。这个现象意味着，按照环线，从内到外，北京商办类项目的去化周期呈现出这样一个特征：两头大，中间小。远郊区去化周期长，大家都理解，毕竟远嘛，但是东、西城作为北京最核心的城区，竟然也是去化的老大难，而且还是去化难的榜首，这可太让人惊讶了。这个问题值得再扒一扒。东城在售的16个商办项目里，只有一个项目成功售罄，剩下的大多是10年前的老项目，最年老的甚至可以追溯到2003年。而最近的新项目，比如东城区的天坛府，商办累计供应182套，从去年8月到现在，只成交了3套。西城区的中海金融中心，去年年底新增的118套供应，至今一套未售。从这些现象来看，东西城去化周期超长的最大原因就是：新增成交少，太少，少到远远低于其他各区。看样子，东西城未来的每一套新增，都有熬成存量的可能。其他各区的情况，大致符合我们的直观感受。去化周期最快的是海淀，一个能创造万亿GDP的神奇地方，但即使在这里，商办类项目的去化也需要将近两年的时间。在主城区，除了东西城，去化压力最大的，是朝阳。或许是因为仰仗北京市政府搬迁带来的利好，通州区的去化周期相对健康。石景山、丰台，也出乎意料地成为比较安全的区域。这大致就是北京商办类项目面临的形势，简单来讲，确实比较严峻。开发商们在这里面对的，是全国绝无仅有的政策压力。再过几天，3·26商办项目调控政策就过去六年了。从研讨会临时改换会议名称就可以看出，大家正在小心翼翼地试探。不知道这种小心翼翼能不能带来一点改变。销冠100爆料、咨询欢迎加表姐微信：XGDBJ2022.end.
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